财产转让收入（又称：财产转让所得）是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、有价证券、股权以及其他财产所取得的收入。税收上将财产转让净所得纳入企业应纳税所得额，依法计征企业所得税。

1、财产转让收入是以个人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理的费用后的余额为应纳税所得额。其中，"每次"是指以一件财产的所有权一次转让取得的收入为一次。财产转让所得中允许扣除的财产原值是指：有价证券：其原值为买入价以及买入时按规定交纳的有关费用。

一般地，转让债权采用"加权平均法"确定其应予以减除原值和合理费用，计算公式如下：

一次卖出的该类的债券允许扣除的买价和费用=购进该种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和÷购进该种类债券总数量×一次卖出某一种债券数量+卖出的该种类债券过程中缴纳的税费

每次卖出债券应纳个人所得税额=[该次卖出该类债券收入-该次卖出该类债券允许扣除的买价和费用]×20%

2、建筑物。其原值为建造费或者购进价格以及其他有关费用。

3、土地使用权。其原值为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用。

4、机器设备、车船。其原值为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。

5、其他财产。其原值参照以上方法确定。如果纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。

财产转让收入中允许减除的合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。

于企业来说，财产转让收入主要可以分为两大部分：一部分是转让固定资产应取得的收入，另一部分为转让有价证券、股权以及其他财产所取得的收入。因此，关于财产转让收入稽查的问题分两部分进行论述。

1．转让固定资产的稽查

企业转让固定资产的行为，主要通过“固定资产”、“累计折旧”、“营业外收入”以及“营业外支出”等科目进行会计处理。

在转让固定资产时，首先应当结转设备净值：

借：固定资产清理

累计折旧

贷：固定资产

其次，支付在转让过程中所发生的费用：

借：固定资产清理

贷：银行存款

第三，当收到转让收入时：

借：银行存款

贷：固定资产清理

最后，结转转让收益时：

借：固定资产清理

贷：营业外收入

从上面的四组会计分录中，我们应当看出在固定资产转让过程中，固定资产净值、清理费用应在“固定资产清理”的借方归集，转让后收回的价款、或者残值收入等应在贷方归集，当贷方余额大于借方余额时，说明固定资产的转让有净收益，作为应税收入计入“营业外收入”，反之计入“营业外支出”。有些不需要清理而直接转让的固定资产，为了在实务上全面反映固定资产整体减少状况，准确体现计税收入，也应通过“固定资产清理”科目核算。

在稽查企业转让固定资产收入的过程中，我们应注意固定资产明细账的贷方发生额，累计折旧表中所列内容，以及和营业外收入明细账贷方发生额之间的逻辑关系。同时通过审查企业报送的资产负债表、现金流量表和固定资产累计折旧表，发现问题。

会计报表的分析主要通过固定资产净值期末数与期初数有无较大变化来进行。如果企业本年度未新增固定资产，而固定资产净值的减少额大于累计折旧的增加额，则说明企业的固定资产有所减少，应进一步查实减少固定资产是否在“营业外收入”有所反映。

另外，除了通过对账簿的审查以外，还应该进行实地盘点，随机抽查部分固定资产，确定账实是否相符，从而发现转让固定资产的行为。

2．转让有价证券、股权以及其他财产所取得收入的稽查

转让有价证券、股权及其他财产并取得收入一般通过以下几种投资途径来实现：一是债券投资。指企业投资的具体对象为各种债券。债券又称为债权性证券，它表明投资者拥有的债权，即到期收回本金和定期收取利息的权利。目前国内的债券主要有国库券、重点企业债券、金融债券及企业债券；二是股票投资。是指企业投资的具体对象为股份制企业发行的股票。股票亦称为权益性证券，它表明投资者拥有的所有权，即对被投资企业实现资本增值权利；三是其他投资。是指除股票投资和债券投资之外的其他形式的投资，如以获取投资收益为目的的资产投资等。

企业的这一系列投资行为及收入，按企业会计核算的要求，一般应通过“短期投资”、“长期股权投资”和“投资收益”科目进行会计处理。各种能够随时变现，并且持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资都应该属于短期投资。这种投资的目的主要是为了充分利用正常经营中暂时闲置多余的间隙资金，谋取一定的投资利益；长期股权投资则是指不能在一年内变现的投资。该投资的目的或是为了调节企业规模，兼并其他企业或是为了积累这笔资金，因不同投资需要而表现出不同的形式。

(1) 短期投资的稽查。在确认短期投资收益时，要注意会计和税收规定的不同。

对短期投资持有期间的损益会计处理为：除取得时已记入应收项目的现金股利和利息外，短期投资持有期间所收到的股利、利息等收益，不确认投资收益，作为冲减投资成本处理。

企业的委托贷款，应视同短期投资进行核算。但是，委托贷款应按期计提利息，计入损益；企业按期计提的利息到付息期不能收回的，应当停止计提利息，并冲回原已计提的利息。

对处置短期投资的损益即处置短期投资时所获得的收入与短期投资账面余额或账面价值之间的差额。如果企业的短期投资按照单项计提跌价准备，处置时应同时结转已提的跌价准备，其处置损益为处置短期投资时所获得的收入与短期投资账面价值的差额；如果企业的短期投资按照分类或总体计提跌价准备，其处置损益为处置短期投资时所获得的收入与短期投资账面余额的差额。如果在处置短期投资时，当初取得的短期投资实际支付的价款中包含已宣告而尚未领取的现金股利或已到期尚未领取的利息，还应扣除该部分现金股利或利息后的金额确认为处置损益。

税收应按权责发生制原则确认投资收益即会产生时间性差异，要作相应的纳税调整。

另外，还应注意短期投资跌价准备的涉税问题：

短期投资跌价准备是指股份制企业在对短期投资的投资成本期末计价时，采用成本与市价孰低原则所产生的结果。具体说来，公司应在每年中期期末或年度终了，将股票、债券等短期投资的市价与其成本进行比较，当市价低于成本时按市价计价，并按市价与成本之间的差额，借“投资收益”，科目，贷记“短期投资跌价准备” 科目；当市价高于成本时则按成本计价；如已计提跌价准备的短期投资的市价以后回升，应按回升增加的数额，借记“短期投资跌价准备”，贷记“投资收益”，但应注意的问题是其增加数额应以补足以前入账的减少数为限。

短期投资跌价准备计提方法有三种：

第一、按投资总体计提。按投资总体计算的成本与市价孰低，是指短期投资的总成本与总市价孰低计算提取跌价损失准备的方法。

第二、按投资类别计提。按投资类别计算的成本与市价孰低，是指按短期投资的类别总成本与相同类别总市价孰低计算提取跌价损失准备的方法。

第三、按单项投资计提。按单项投资计算的成本与市价孰低，是指按每一短期投资的成本与市价孰低计算提取跌价损失准备的方法。

短期投资跌价准备可按以下公式计算：

当期应提取的短期投资跌价准备＝当期市价低于成本的金额—“短期投资跌价准备”科目的贷方余额。

当短期投资出售、转让时，其投资收益的确认，应按所收到的处置收入与投资账面价值的差额确认为当期投资损益。

例：某公司当年4月份购买X股股票10000股，每股成本8元，在中期编制财务报告时发现，X股票市价为每股6元，则应作：

借：投资收益—短期投资跌价准备20000

贷：短期投资跌价准备 20000

若该年末，其股票市价又回升至7.5元时，则应作：

借：短期投资跌价准备 15000

贷：投资收益—短期投资跌价准备15000

此时，“短期投资跌价准备”贷方余额为5000元。

值得注意的问题是，年末填制所得税纳税申报表时，其计提的“短期投资跌价准备”账户余额应作纳税调整增加额处理，调增应纳税所得额5000元。因为计提短期投资跌价准备的结果是使“投资收益”账户出现借方余额5000元，进而减少会计利润5000元。此种作法虽然在会计上更符合谨慎性原则，表明投资者不能按投入的成本转换现金，投资损失已经发生，应当在发生跌价的当期确认损失。但税法上只承认该项投资真正转让、出售时所产生的损益。因此，当该项投资尚未完全处置时，不得在税前列支任何预提性质的损失。若上述投资在第二年3月份转让时，实际转让价格为7.20元(不计税费)，则会计处理为：

借：银行存款72000

投资收益 3000

短期投资跌价准备 5000

贷：短期投资 80000

此时在所得税前可以列支的损失不应是3000元，而应是8000(5 000+3 000)元，或者理解为原投资成本80000元，收回投资为72000元，实际损失为8000元。

在对短期投资的稽查过程中，重点在于检查投资的真实性，查看是否存在以投资为名的资金挪用现象；其次，查看企业的出售、转让投资项目所取得的收入或投资收益是否及时入账。在稽查中，应根据“短期投资”的期初数、发生数以及期末余额对照现金日记账、银行存款日记账和其他应收账款明细账确定当年发生的投资收益和转让收益。另外，还应检查短期投资明细账，确定债券利率，存续期间，股利分配方案等资料，核对收益实现日期、数额是否正确。

(2) 长期股权投资的稽查。长期股权投资也可分为股票投资、债券投资和其他投资。

①长期股权投资的涉税处理。

长期股权投资的核算，主要是长期股票投资收益的核算，应根据投资公司对被投资公司的经营决策、理财决策及股利决策等是否有控制权或产生重大影响而采用不同的核算方法。按照国际会计惯例，其核算方法有成本法和权益法两种。

(1) 成本法

成本法是指投资企业的“长期股权投资一股票投资”账户，一旦按投资时的实际取得成本入账后，始终保持原投资金额，不随被投资公司所有者权益的增减变动而变动的一种会计核算方法。在成本法下，被投资公司的经营损益不影响投资公司长期股权投资的账面价值。投资公司收到被投资公司发放的股利时，直接作为投资收益处理，计入当期损益，不调整长期股票投资的账面价值。

按照会计惯例，投资公司对被投资公司不具有控制权或无重大影响时，其长期股票投资应采用成本法。采用这种方法，当投资公司收到股利时，应借记“银行存款’’科目，贷记“投资收益”科目。

例：A公司购入B公司股票，A公司对B公司无重大影响，采用成本法核算股票投资。本期实际收到B公司发放的现金股利42000元。会计分录为：

借：银行存款 42000

贷：投资收益42000

采用成本法核算长期股票投资时，除追加投资、将应分得的现金股利或利润转为投资或收回投资外，长期股权投资的账面价值一般应当保持不变。被投资单位宣告分派的利润或现金股利，作为当期投资收益。企业确认的投资收益，仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的被投资单位宣告分派的利润或现金股利超过上述数额的部分，作为初始投资成本的收回，冲减投资的账面价值。

(2) 权益法

权益法是指投资公司的“长期股权投资一股票投资”账户，其账面价值要按照占被投资公司资本或股本总额的比例，随着被投资公司所有者权益的增减变动而变动的一种会计核算方法。通常情况下，企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法进行股票投资的会计核算。

采用权益法核算时，投资最初以初始投资成本计量，投资企业的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额处理，按一定期限平均摊销，计入损益。股权投资差额的摊销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销。合同没有规定投资期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年的期限摊销；初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不低于10年的期限摊销。

权益法下，长期股权投资的股权在购入时仍按实际取得成本入账，购入后，要随着被投资公司每— 会计年度的经营活动引起的所有者权益的增减变动，投资公司应按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份额(法律、法规或公司章程规定不属于投资企业的净利润除外)，相应地调整长期股票投资的账面价值，并确定相应的投资收益或投资损失。具体地说，在每一会计年度终了，投资公司应根据被投资公司的财务报表，当被投资公司实现净利润使所有者权益增加时，应按投资比例计算长期股权投资的增加额，并将其确定为投资收益，借记“长期股权投资—一股票投资（损益调整）”科目，贷记“投资收益”科目；当被投资公司发生净损失使所有者权益减少时，应按投资比例计算长期股权投资的减少额，并将其确定为投资损失，借记“投资收益”科目，贷记“长期股权投资一一股票投资（损益调整）”科目。投资公司确认的投资损失，以投资账面价值减少至零为限。

由于被投资公司发放现金股利会使其所有者权益减少，因此，投资公司实际收到被投资公司宣告发放的现金股利时，应相应减少长期股权投资账面价值。投资公司收到现金股利时，应借记“银行存款”科目，贷记“长期股权投资一一股票投资（损益调整）”科目。

例：A公司占B公司股票投资总额的40％，采用权益法核算，假设无股权投资差额。若B公司本年实现净利润240万元，宣告实际发放现金股利160万元。A公司应作如下会计处理：

(1) 根据B公司本年实现净利润，计算确定投资收益 96万元 (240×40％)，并调整长期股权投资账户。会计分录为：

借：长期股权投资——股票投资（损益调整）960000

贷：投资收益 960000

(2) 实际收到现金股利64万元(160×40％)。会计分录为：

借：银行存款640000

贷：长期股权投资——股票投资 （损益调整） 640000

长期股票投资—般不进行转让和出售。如果发生转让或出售，无论是采用成本法，还是权益法，都只需要一方面将其转让或出售的股票投资账面价值转销，另一方面把转让出售股份所取得的价款与其账面价值的差额作为投资损益处理。

例：某企业将持有的A公司股票转让出售，共得价款 15.6万元，存入银行，该股票账面价15万元。

借：银行存款 156000

贷：长期股权投资——股票投资150000

投资收益 6000

长期股权投资的涉税处理主要表现在以下两个方面：

第一、联营企业分回利润已纳税款扣除问题

联营企业分回利润主要体现在企业股权投资所得的所得税处理上。前面股权投资的会计处理方法，有关涉税问题，应遵循以下几个文件：

一是“国税发[2000]118号文件《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》”，这个文件主要解决联营企业分回利润的税收待遇问题，即联营企业分回利润不论被投资方执行何种税收政策，都存在补税、抵免或不补税的问题：

原文如下：

企业股权投资所得的所得税处理

(一) 企业的股权投资所得是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息性质的投资收益。凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。

(二) 被投资企业分配给投资方企业的全部货币性资产和非货币性资产(包括被投资企业为投资方企业支付的与本身经营无关的任何费用)，应全部视为被投资企业对投资方企业的分配支付额。

货币性资产是指企业持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收账款、应收票据和债券等。非货币性资产是指企业持有的货币性资产以外的资产，包括存货、固定资产、无形资产、股权投资等。

被投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。

(三) 除另有规定者外，不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理(包括以盈余公积金和未分配利润转增资本)时，投资方企业应确定投资所得的实现。

关于对股权投资所得的确认时间，现行政策规定基本类似于企业会计核算长期股权投资的“成本法”。即只要被投资单位会计账务中实际做利润分配处理，不论实际支付与否(比如作为“应付利润、应付股息”)，投资方均应确认投资所得。股份公司以盈余公积或未分配利润转增资本，分配红股，应按股票票面价值确定分配的投资所得。但是，股权投资所得确认时间的规定只能局限在境内投资，因为对企业在境外的投资，如果也采用这种方法，许多企业会利用境外子公司长期保留利润不做分配处理，达到不在中国纳税的目的。各国公司税法中都有“受控子公司”的反避税条款。因此文件对本法的使用规定了“除另有规定外”。

企业应计的股息所得，不论是否实际收到，在被投资方进行利润分配时(包括以盈余公积转增资本或分配股票式股息时)，应并人投资方企业的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。股息所得在被投资方已纳企业所得税税款，在不超过按投资企业适用税率计算的抵免限额内，从企业的应纳所得税中据实抵免；超过抵免限额的部分，可由企业向以后纳税年度结转。股息所得已纳企业所得税的抵免限额，按不同投资项目分别计算。

二是国税发[1998]190号文件，这个文件主要解决了投资方亏损，联营企业分回利润补亏的技术问题，投资方从联营企业分回的税后利润无论是否补税，一律先还原并入投资方收入总额中，自行弥补亏损。

被投资方发生的亏损只能由本企业在计算缴纳所得税税前弥补，投资方企业不得在计算本企业所得税时进行税前弥补。

第二、长期股权投资转让所得和损失的所得税处理

这个问题实质是资产的“处置收益”问题，从理论上讲资产的处置无论是收益，还是损失，在所得税前都应允许扣除，但“国税发[2000]118文件”却有着特殊的规定，原文如下：

企业股权投资转让所得和损失的所得税处理

(一) 企业的股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。

被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过被投资企业的累计未分配利润和累计盈余公积金而低于投资方的投资成本的，视为投资回收，应冲减投资成本；超过投资成本的部分，视为投资方企业的股权转让所得，应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。

(二) 被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。

(三) 企业因收回、转让或处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。

对股权转让所得现行税法没有特殊政策，应全额并人企业的应纳税所得。对被投资单位对投资方的分配支付额，如果超过其累计未分配利润和盈余公积金，在投资成本范围内的规定视为投资成本回收，超过投资成本部分，推定为投资转让所得。特别是在被投资单位解散清算的情况下，需要应用这一条款，对清算分配的性质进行判断。

②债券投资。按照我国《公司法》的规定，企业发行债券可以按面值发行，也可以溢价发行，不允许折价发行，因此，在这里我们只讨论企业面值购入债券和溢价购入债券的情况。

长期债券投资的初始投资成本减去已到付息期但尚未领取的债券利息、未到期债券利息和计入初始投资成本的相关税费，与债券面值之间的差额，作为债券溢价或债券折价；债券的溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。摊销方法可以采用直线法，也可以采用实际利率法。长期债权投资应当按照票面价值与票面利率按期计算确认利息收入。为了简化核算手续，企业会计制度规定，债券投资的应计利息不必按月计算，一般按年计算，年终计入当年“投资收益”账户。

a．企业面值购入债券（债券按年计息，期满一次还本付息）

应计利息＝债券面值 × 年利率

借：长期债权投资——应计利息

贷：投资收益——债券投资收益

还本付息时：

借：银行存款

贷：长期债权投资——债券投资

长期债权投资——应计利息

b．企业溢价购入债券

投资收益＝应计利息（面值 × 年利率）— 溢价摊销额（溢价额 ÷ 债券年限）

购买溢价债券时：

借：长期债权投资——债券投资（面值）

长期债权投资——债券投资（溢价）

贷： 银行存款（面值 ＋ 溢价）

年末计息时：

借：长期债权投资——应计利息

贷：长期债权投资——债券投资（溢价摊销额）

投资收益——债券投资收益

还本付息的账务处理同面值购入债券的还本付息。

c．企业转让债券收益。企业转让持有债券时，实际取得收入扣减转让时必要费用后的数额如果大于“长期债权投资——债券投资”和“长期债权投资——应计利息”借方余额，则其差额为转让收益，记入“投资收益”账户的贷方；反之为转让损失，记入“投资收益”账户的借方。

另外，根据税法规定，企业依法购入国债取得的利息收入，虽然也应计入“投资收益”账户，但不必交纳所得税，为非应税收入。这一点在稽查时特别留意。

③ 其他投资收益的稽查。其他投资收益是指企业以实物、固定资产、或无形资产向其他单位投资获得的收益。这种投资收益也可区分为成本法核算或权益法核算，可参见前面长期股权投资中的股票投资。

综上所述，在对长期股权投资进行稽查时，首先应注意检查投资项目所取得的收入是否及时归入“投资收益”账户，其次由于出现成本法与权益法两种关于股权式投资的核算方法，因此，应该检查转入的投资收益数额是否正确与及时，必要时可以通过发协查函的方式要求被投资企业主管税务机关帮助；第三，由于长期股权投资的出资形式多种多样，应确定无形资产、固定资产等其他资产价值是否正确；第四，在稽查过程中应注意债券溢价摊销的核算是否正确；最后，还要注意投资收益是否记入应税收入，有无截留或挪作他用的情况。