所有者或出租人将生产资料出租给承租人使用并收取租金的经营方式。如封建地主将土地出租给农民耕种；资本主义土地所有者将土地出租给农业资本家经营。中国经济体制改革后，对小型公有制企业也采用这一方式，出租者与承租者的权利义务在租赁合同中予以规定。

所谓租赁经营，是一种经营形式，是企业的所有者与经营者之间通过订立合同而实现企业经营管理权的转移。租赁经营的内容不单是企业中的固定资产，而且包括企业生产资料的占有、使用和收益权以及对职工的管理指挥权。出租者有义务把企业交给承租人占有、使用和收益，同时有权规定企业的经营方向和目标。承租者作为企业的经营者，享有对企业的经营管理权，有义务按出租者规定的经营方向和目标完成企业的各项经济技术指标，并对企业的经营管理承担全部责任。承租者不仅要向出租者交纳租金，而且要承担财政上缴或税收任务。

租赁经营中的出租方指国家授权企业所在地方人民政府委托的部门，代表国家行使企业的出租权，承担下列权利与义务：

1.出租方权利。监督承租方遵守国家方针政策、法律法规，完成国家下达的计划；监督承租企业的财产不受损害；收取承租方按照合同规定支付的租金。

2.出租方义务。按照合同规定保障承租方的经营自主权，依法维护企业租赁前享有的各项优愚待遇；为租赁企业的生产发展提供必要的服务；根据承租方的要求，会同有关部门协助租赁企业解决经营活动中的困难。

承租方指承租经营企业的个人，或者合伙承租、全员承租确定的厂长，或者承租企业派出的厂长。承租经营者是企业租赁期间的法定代表人，行使厂长职权，对企业全面负责。承租经营者必须具备国家规定的厂长条件。

承租方必须提供下列担保：

1.个人承租的，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中应当有一定比例的现金)作为担保，现金必须专款存入银行；并有不少于两名有相应财产、有资格担保的保证人。

2.合伙承租、全员承租的承租成员必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中应有一定比例的现金)作为担保，现金必须专款存人银行。

3.企业承租，必须出具与租赁企业资产成一定比例的留用资金作为担保，并存入银行。存入银行后，除征得出租方同意可作为流动资金参加周转外，不得挪作他用。

租赁经营的对象可以是土地、厂房、设备等，也可以是一个企业，但这种企业一般有以下三类：

1.经营性亏损或微利企业。

2.经营风险适中的企业。

3.规模比较小的企业，如商业、服务业等。

租赁经营使企业与国家的关系更加明确，权利与义务更加清楚，有利于实现劳动要素的优化组合。同时，租赁经营能使厂长、经理负责制真正落到实处，并发挥应有的作用。

承包与租赁是两种不同的经营方式，虽然两者在两权分离等方面具有共同点和兼容性，但它们在某些方面仍有所区别：

一是对象不同

承包经营是以一定的生产经营任务为标的，对象是经营成果；租赁经营则是以资产使用权的转移及企业的经营管理权为标的，对象是资产。

二是所有权与经营权分离的程度不同

承包的经营者具有生产经营、人事劳动管理、职工奖惩等权利，但这些权利是在上级行政主管部门的一定控制下行使的，其自主权是不完全的；租赁经营中两权分离的程度更彻底，企业不再是行政主管部门的附属物，经营者不仅具有企业机构的设置权、收益分配权、生产经营决策权、对职工的录用和解聘权等，而且还可以根据市场需求调整企业的经营方向，并且按照国家有关规定办理变更登记手续。

三是经营者所承担的风险大小不同

承包经营者完不成任务时，只是视情节轻重追究其行政责任和经济责任。如适当扣发工资和奖金等；租赁经营者则实行财产担保。承租人必须出具与租赁财产成一定比例的现金作为担保，或者是要由具有相同财产可资担保的保证人等。在权益、风险、动力等方面都要比承包经营高。

四是企业留利的归属不同

实行承包经营的企业，由税后利润形成的新增资产仍属企业，而不属于承包经营者个人；租赁经营的承租者在租赁经营期间所形成的资产增值部分则全部或者部分地为承租者所有。

五对外开展业务的名义不同

租赁合同一般是一方租赁另一方的场地以自己的名义进行经营活动，并交纳一定的租赁费用。承包合同是一方以另一方的名义从事经营活动，并交纳一定的承包费用。

企业实行租赁经营在法律上具备的基本特点。租赁经营的法律特征主要有：

(1)租赁经营不改变企业的全民所有制性质；

(2)租赁经营是按照所有权和经营权适当分离的原则所采取的经营管理形式；

(3)租赁经营必须通过订立合同的法律形式，来明确国家、企业、职工及租赁经营者各自的权、责、利；

(4)租赁经营，要引进竞争机制，采取公开招标等方法择优选定承包经营者或承租方；

(5)租赁经营，要以企业的经营成果来做为考核和奖惩经营者的依据；

(6)租赁经营要遵守国家的有关政策、法规，要实行厂长(经理)负责制。