土地收益理论认为,土地价格是土地收益即地租的资本化。

在这里,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。

土地收益是指:

(1)正常情况下的土地收益。所谓正常情况是指有较好的生产能力,正常的经营管理能力和正常的年份。

(2)处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途,评估土地价格时,一般用其处于最佳利用方向的土地收益。如城市中某宗闲置土地,可以有商业、居住和工业等多种用途,一般情况下,作为商业用地时其土地收益最大,因此评估该宗地价格时应在商业用途下进行。

(3)是指土地纯收益。它是总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩余值。如果土地的"总收入刚够劳力和其他费用的开销,而土地毫无收益;因此,我们说没有地租可言。"

伊利认为:"土地的收益是确定它的价值的基础。"土地具有不同于其他生产资料的特点之一是,土地的使用会不断地、年复→年地产生收益,这也就是土地年收益系列,或称为地租流。"把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金,这在经济学上就称为土地的资本价值,在流行辞汇中则称为土地的售价。"即土地价格就是土地收益的资本化。用公式表示为:

式中:V为土地价格;a为土地纯收益;r为土地还原利率。

伊利认为,由于"未来的收益不如现在的收益那样受到欢迎,并且,未来的期限越远,就越不受重视……为了求现利,情愿把将来的收益折扣出让……这种折扣率……就是现行的利率。"关于土地收益和土地价格的关系,伊利认为,不是土地价格决定土地收益,而是土地收益决定土地价格。他说:"应当注意,并不是资本价值决定收益,而是收益决定资本价值。"在对土地的实际估价中,各种各样的模型大都是以这一原理为依据的,都是的各种变化形式。