产业园区由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进行统一管理，向园区内企业提供多方面的软硬件服务。

产业园区属于产业地产(Industrial Estate)范畴。世界上第一批产业地产可以追溯到20 世纪20 年代的英国和美国。在发达国家，1945 年之后产业地产的开发成为不少国家的经济发展战略。20 世纪50 年代中期之后的城市郊区产业地产开发，是与内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的。在发展中国家，20 世纪末开始的出口加工区是随新国际分工的深入、产业转移而设立的(表1)。自20 世纪70 年代开始，产业地产在世界上发展迅速，现在已经成为经济发展的重要空间形式。这些产业地产名目繁多，有各种“园”(如Industrial Parks、Business Parks、Office Parks、Science and Research Parks、Bio-technology Parks、Eco-industrialParks、Creative Parks等)和各种“区”(Export Processing Zones、Free-trade Zones、Enterprise Zones)。在中国，“园区”是一个集合名词，除包括了上述各种“园”和“区”的内涵之外，还有各种新的类型，如总部基地、产业转移园区等。

表1 20世纪50年代以来产业园区的发展特征

产业园区可以定义为“一大片土地细分后进行开发，供一些企业同时使用，以利于企业的地理邻近和共享基础设施”。企业进入产业园区不仅可以共享基础设施和各类服务，还可能因配套企业或合作企业的地理邻近而降低物流成本甚至交易成本。

尤其对中小企业来说，进入优良的产业园区有利于发挥集体效益，享受创新的制度安排。产业园区的设立还会促使新企业繁衍。

然而，世界上很多产业园区都不是那么成功的，一些产业园区失败的原因主要包括两方面：一是地方因素，即项目的目标不现实、缺乏合理规划或缺乏配套的发展规划、支持性机构不足，以及优柔寡断的政府态度，也就是说由于园区的建设不能马上见效和政府换届等原因使政府放弃努力；二是全球的因素，即产业在全球的转移。由于国际金融市场自由化降低了资本流通的障碍、标准化生产减少了对工人特殊技能的依赖，以及交通和通讯等技术的发展降低了地方区位的垄断性，跨国公司在全球寻求生产区位进行研发、生产及销售，低成本的园区区位是非常容易被替代的。根据国际发展研究委员会(International Development Research Council)1996 年的调查，在90 个国家至少有12000个以上的产业地产(园区)，世界产业园区的竞争白热化程度可想而知。因此，当规划和建设新的园区的时候，要充分了解企业在选择区位时什么因素是最重要的。法国的专注产业园区环境特许的组织Association经过研究得出了两项主要因素：一是接近市场和供应商，二是高质量的环境和基础设施。

综上所述，产业园区应该是在适合企业的区位要求以及市场运作的基础上产生的，由市场带动产业的发展，才能保证产业园区的永续性。同时，产业园区又是一种对企业的长期承诺，园区开发是房地产驱动(PropertydrivenDevelopment)的一种发展模式，在全球化和知识经济到来的时代，产业园区面临着严峻的挑战。在市场环境尚未成熟的时候，仅以产业园区的设立和规划来带动需求，有很大的风险。

将集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业，及与其发展有关的各种机构、组织等行为主体，通过纵横交错的网络关系联系在一起，并成为提供空间集聚的载体，代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式。

(一) 我国园区治理结构的三种模式

目前中国产业园区从大的分类上可以划分为科技园区、一般工业园区、专业园区等, 其治理结构具有中国特色, 可以归纳为三种基本模式:

1. 准政府管理模式。园区管委会作为政府的派出机构行使一定的经济管理权限, 其主要职能是行政、经济、社会事务以及开发规划和管理, 招商引资并为入园企业提供服务等。园区管委会机构精简,办事程序简化, 同时另设工商、税务、质检等派驻机构行使园区内特定职权。

2. 超公司经营模式。这种模式的特点是园区的管理机构本身就是企业性质的单位, 它以总公司的身份对园区进行规划、开发和管理, 尽管实际上承担了一定的政府职能, 但主要是通过基础设施的开发建设、土地拍卖、技术和资金入股以及其他经济合作形式对园区内企业进行经营。这种体制首创于深圳蛇口, 也称为“蛇口模式”, 上海漕河泾新技术开发区等也采用这种模式。

3. 综合型管理模式。这种模式将园区管委会与当地政府合二为一, 一套班子、两块牌子, 按一级行政区来管理园区, 而园区内的一些行政、社会性事务则由所在地行使, 这种模式主要适用于整个城区作为园区, 或者园区是原有城区建制的一部分。例如苏州工业园区等是这种模式。

(二) 国外园区治理结构的三种基本模式

经过多年的制度变迁, 国外园区经营逐步建立起一套比较完善的治理结构模式, 因此, 在1993 年6 月国际科学工业园协会第九届世界大会上, 正式提出了科研机构、企业界和政府的三方参与的“三元参与理论”。 该理论认为: 学术界提供技术和人才源; 企业提供资金并开拓市场; 政府提供政策、基础设施。三方在共同利益的基础上通过园区协调共同发展高新技术产业, 促进地区经济发展。因此, 在“三元参与理论”的构想下, 国外园区治理结构大致分为政府管理型、政府参与多元经营型和非政府的经营型三种模式:。

1. 政府管理型。这种模式的职能是制订规划、负责基础设施和服务设施建设, 筹集资金、招商引资, 提供基础研究和培训设施, 制定优惠政策吸引企业。采用这种治理结构的有日本筑波科学城、韩国大德科学园等。

2. 政府参与多元经营型。指政府和民间联合经营的模式, 即由政府和各类民间机构共同组建的董事会、基金会或者社委会来进行园区经营。如英国的曼彻斯特科学园是由市政府、研究机构和大公司组成的董事会进行管理和经营, 实行经理负责制。这种“官、学、产”共同治理的模式在发达国家较普遍采用。

3. 非政府的经营型。分为赢利的企业型和非赢利的机构型两种模式。企业型指园区经营者把园区经营作为一种投资, 追求园区经营利润, 也称工业地产商模式; 机构型是采用基金会形式治理园区, 如法国科学城和英国剑桥科学园的治理模式。

为准确表述产业园区生命过程中的发展质量,可以从生命周期曲线的纵向。横向两个向度考量??纵向度表述产业园区发展潜力的高低,即产业园区成熟期达到的发展高度,发展潜力越大的产业园区在成熟期达到的发展高度就越高,反之亦然。横向度表述产业园区生命周期的长短,横向度越长该产业园区的生命时间就越久,反之亦然。横向和纵向两个向度指标都高的产业园区其发展质量和状况较好,两个指标都低的产业园区其发展质量和状况相对较差。以下从产业园区的功能定位来分析其生命周期及发展质量。

1.混合型产业园区的生命周期特征

混合型对入园企业类型限制性条件少,易于招徕企业,其初创期和发展期相对较短,可能很快地进入成熟期,其成熟期依然不稳定,在一定条件下可能很快进入衰落或自我救赎期,产业园区生命周期的长度相对较短,但自我救赎相对轻松。同时,因为园区内产业种类繁多,产业之间关联度不高,入园企业档次参差不齐稳定性较差,难以培育成竞争力极强的集群产业。混合型园区竞争力和可持续发展的潜力相对较低,其发展高度受到较大的限制。混合型产业园区生命周期的纵向高度相对较低。

2.专业型产业园区的生命周期特征

专业型产业园区一般为同类型产业或关联度较强的上下游产业,企业关联性较强,配套产业链较完善,能够有效降低企业生产运营成本,容易得到产业集群的支持,其发展潜力可达到较高的水平,产业园区生命周期的纵向高度较高。同时,因为专业型园区建设初期除在政府和行业的有效组织下,或者超大企业入住带动其初创期较短,一般情况需要初创期和发展期比较长。再加上专业型园区的稳定性较好,能够较长期处在成熟期,横向生命周期长度较长。但由于自身的发展惯性,其自我救赎的能力相对较差,进入衰落期后自我救赎相对困难。

上世纪90 年代末以来，国家环保总局将建设生态工业园区作为改变经济增长模式、实现经济和环境"双赢"的一个重要举措，并将其作为发展循环经济的主要载体。

（一）产业园区是循环经济发展的重要载体。

在现实经济运行中，依据物质循环范围的大小不同，循环经济可以区分为三个不同而又有序衔接的层次："小循环"--企业内循环；"中循环"--产业园区的循环；"大循环"--整个社会的循环。作为中循环的产业园区层面的循环一方面可以统筹企业层面的循环，使资源在企业内部循环利用基础上以更有效的方式在企业之间重复利用，另一方面，当资源在一定经济区域内部能够达到合理利用时，还可以继续努力促使资源能够在全社会范围内被循环使用。由此可见，产业园区循环处于小循环与大循环的衔接部位，它一方面包括小循环，另一方面又衔接大循环，在循环经济发展中起着承上启下的作用，是循环经济的关键环节和重要组成部分。

（二）循环经济是实现产业园区可持续发展的重要途径。

我国已进入重化工业化阶段，很多产业园区资源依赖性较强，再加上产业规模庞大，导致污染物种类多、排放量大，严重地影响了产业园区自身及周边区域的发展。此外，土地资源紧缺、供电不足等因素也制约着产业园区的进一步发展。继续依靠以往掠夺式地使用基础性资源来驱动园区的高速增长越来越没有发展空间。为实现产业园区的可持续发展，必须引入循环经济发展方式，通过模拟自然生态系统构建企业间共生网络，在废弃物产生环节和资源消耗环节，大力推行循环经济产业链试点，改造原来的生产流程，运用循环经济发展方式引导和强化产业集聚，使一个企业的废料或副产品成为另一个企业的原材料，企业间能量及资源实现梯级利用。

总之，实施循环经济要求产业园区推行企业内部生产过程循环、企业之间生产过程循环和企业与社会之间的循环，有利于节约资源和大大降低环境污染，因而是实现产业园区可持续发展的重要途径。