项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。

所有者权益包括实收资本、资本公积和留存收益，其中留存收益包括盈余公积和未分配利润。实收资本和资本公积一般来源于企业的资本投入，而留存收益则来源于企业盈利产生的资本增值。也就是说，实收资本和资本公积和企业自身的生产经营无关，留存收益则是企业生产经营实绩的体现。

而项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额。从两者的比较可以看出，所有者权益的范围包括了项目资本金，所有者权益中的实收资本和资本公积属于项目资本金，而所有者权益中的留存收益则一般不属于项目资本金的范畴，但特殊情况下的留存收益也可能构成项目资本金。因此，本章内容只涉及实收资本、资本公积以及与构成项目资本金有关的留存收益的会计核算。房地产企业收到投资者投入的资本金时，其账务处理主要体现在两个方面。

一般企业(指非股份有限公司)投入资本，均通过“实收资本”斟目核算。企业按照章程的规定，投资者投入企业的资本记入“实收资本”科目的贷方。

企业收到投资者投入的资金，超过其在注册资本所占的份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目中核算，不记入“实收资本”科目。

(一)实收资本

实收资本是指企业投资者按照企业章程或合同、协议的约定，实际投入企业的资本。我国实行的是注册资本制，因而，在投资者足额缴纳资本之后，企业的实收资本应该等于企业的注册资本。所有者向企业投入的资本，在一般情况下无须偿还，可以长期周转使用。

由于企业组织形式不同，所有者投入资本的会计核算方法也有所不同。除股份有限公司对股东投入的资本应设置“股本”科目外，其余企业均设置“实收资本”科目，核算企业实际收到的投资者投入的资本。投资者投入企业的资本记入“实收资本”科目的贷方。

企业收到投资者投入的资金，超过其在注册资本所占份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目中核算，不记入“实收资本”科目。

(二)资本公积

资本公积是企业收到投资者的超出其在企业注册资本(或股本)中所占份额的投资，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积包括资本溢价(或股本溢价)和直接计入所有者权益的利得和损失等。《企业会计准则》规定，资本公积的核算只设置两个明细科目：资本(或股本)溢价、其他资本公积。

1.资本溢价

“资本公积——资本(股本)溢价”科目反映企业实际收到的资本(或股本)大于注册资本的金额。溢价发行股票的，如有发行费用，应在溢价收入中支付，即在扣除发行费用后，记入“资本公积——股本溢价”。“资本公积…资本溢价”核算内容主要包括：

股东投资溢价；股票发行费用(冲减资本公积)。

同一控制下企业合并差额：借差，借记“资本公积”(不足冲减的，冲减留存收益)；贷差，贷记“资本公积”。

“拨款转入”在“资本公积——资本溢价”中过渡。这里的拨款不是指政府补助，政府补助应当计入损益，不在资本公积中核算。

综上所述，资本溢价应属于股东的投入，因此，可以作为房地产企业的项目资本金。但同一控制下企业合并差额形成的资本溢价在房地产企业项目运作过程中一般是不会出现的。

2.其他资本公积

其他资本公积是指除资本溢价项目以外所形成的资本公积，其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。“资本公积——其他资本公积”核算内容主要包括：

以权益结算股份支付通过“资本公积——其他资本公积”过渡。长期股权投资的“权益法”下，享有被投资企业除损益外的所有者权益变动的份额。

关联方交易时，交易价格显失公允的差额。“可供出售金融资产”的公允值变动差额。自用房地产或存货转为“投资性房地产”日公允值大于原账面值

的差额。

其他“资本公积——资本溢价”不包括的内容。

综上所述，其他资本公积虽然属于所有者权益，但并不是投资者实际的资金投入，因此，其他资本公积不能作为房地产企业的项目资本金。

(三)留存收益

1.捐赠所得

如果在房地产企业项目开发之初，企业收到捐赠，包括现金捐赠和实物捐赠，应该视同为对项目的投入，构成房地产企业项目资本金的组成部分。

新企业会计准则体系对于捐赠的会计处理是：在“营业外收入”核算，增加企业利润。因此，捐赠在所有者权益中，最终体现为留存收益，但也属于项目资本金。

2.债务重组收益

如果在房地产企业项目开发之初，房地产企业获得债务重组收益，实际上，房地产企业减少了债务支出，也就相当于增加了对项目的资本投入，同样构成了房地产企业项目资本金的组成部分。

修改后的《企业会计准则第12号——债务重组》规定，债务人债务重组收益直接计人当期损益。也就是说，债务重组收益应当作为利得，在“营业外收入”核算，增加企业利润。

3.政府专项拨款

政府专项拨款属于与资产相关的政府补助，相当于政府对房地产开发项目的一种资金投入，应该属于项目资本金的范围。

《企业会计准则》规定，企业收到的政府专项拨款应在“递延收益”科目核算，并自相关资产达到预定可使用状态起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入各期的营业外收入，增加企业利润。因此，政府专项拨款又是以留存收益的形式存在的。

固定资产投资项目资本金比例是指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。

国家为了从宏观上调控固定资产投资，根据不同行业和项目的经济效益等。对投资项目资本金占总投资的比例有不同的具体规定。目前对于房地产行业，实行的项目资本金比例为35%，但为应对2008年爆发的全球金融危机，国务院2009年5月27日公布了《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》国发[2009]27号。其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。

项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有：

各级人民政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、“拨改贷”和经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其他预算外资金；

国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益(包括资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润、股票上市收益资金等)、企业折旧资金以及投资者按照国家规定从资金市场上筹措的资金；

社会个人合法所有的资金；

国家规定的其他可以用作投资项目资本金的资金。

国家出资、企业法人出资和个人出资的资金来源可以作为资本金的筹集渠道，而银行贷款、法人问拆借资金、非法向企业或个人集资、企业发行债券等不能充当资本金。

从总体上看，项目的资金来源可分为投入资金和借入资金，前者形成项目的资本金，后者形成项目的负债。

投资项目的资本金一次认缴，并根据批准建设的进度按比例逐年到位。

主要使用商业银行贷款的投资项目，投资者应将资本金按分年应到位数量存入其主要贷款银行；主要使用国家开发银行贷款的投资项目，应将资本金存入国家开发银行指定的银行。投资项目资本金只能用于项目建设，不得挪作他用，更不得抽回。有关银行承诺贷款后，要根据投资项目建设进度和资本金到位情况分年发放贷款。

有关部门要按照国家规定对投资项目资本金到位和使用情况进行监督。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。对将已存入银行的资本金挪作他用的，在投资者未按规定予以纠正之前，银行要停止对该项目拨付贷款。

对资本金来源不符合有关规定，弄虚作假，以及抽逃资本金的，要根据情节轻重，对有关责任者处以行政处分或经济处罚，必要时停建或缓建有关项目。