商业运作是指专门从事产品交换的赢利性活动，通俗说法就是“买卖”。大多数的商业运作，都是通过成本以上的价格卖出产品或服务，从而获得赢利。

营销是商业运作的主要形式。营销的方式很多，从以前的“4P”，现在又发展到“4C” 、“4R”、“4S”等。

商业运作的管理最直接涉及的是市场的发展管理、企业机制的管理与财务的管理三大类，统称为经营管理。

1、市场发展管理

A、服务项目的组合

现今的服务项目不是以多取胜，而是以优、异、便捷取胜，一个商业平台的服务项目的组合，应考虑到消费者常规连锁性的消费习惯及要求，使消费者在消费的环境中，不会因得不到所需求的服务而为此对品牌产生负面的消费情绪。

B、市场发展管理

新成立的商业项目都需要经历三个周期，一是经营前期、推广期，刚开始经营需要让市场对项目有认知，那就需要多做些广告及酬宾活动；二是稳定期，当市场对项目有一定的消费认知，就需要针对性的对客户进行整合分类，以或增加或减少或删除的服务形式来加深服务与消费的联盟纽带；三是发展期，项目在消费市场中有一定的影响和知名度，运用商业在市场中的有效资源进行整合，扩大发展商业项目。

2、企业机制管理

A、有效的岗位编制

一人多能，针对项目把岗位编制简化，是现今商业管理模式所提倡的概念。简化程序，精英团队，在服务的过程中，合并服务程序并简单优化服务方式，针对性的突出项目与众不同的服务特性，适合而有效的岗位编制，可免除传统管理中会出现的人海忧患，使每个工作力能合理并有效的发挥其技能，同时，最有效的可降低人力成本，提高团队的工作效率。

B、制度与职责严明化

制度是团队服务形象的标准，严明而有活力的制度，具有约束的威力、团队的向心力、及号召力、可令团队有责任及使命感，而维护企业的利益。

强调并清晰每个员工的工种分配、职责范围以及可行使的权力，让其清楚的知道在职责的范围内所能与所不能，是非常重要的一个环节，它体现出员工是否有发展空间，决定着员工晋升的标准、奖惩的依据，影响着员工对工作的热情与对企业的归属指数。

3、财务管理

财务管理分投资管理、成本管理与利润管理，投资管理分经营前期的投资和经营中后续的投资，后续投资体现在扩建、媒体宣传、设备增加方面。根据经营状态及市场发展趋势来决定其投资的必要性。

成本管理分资产管理与采购管理，资产管理体现在维护和保养，以及残碎物品的回收、处理，采购管理则要结合经营情况严格控制物品采购的数量、质量与周期。透明化市场的物资价，或指定供应商。

利润管理指经营所得利润的分配。

商业运作的根本所在：定位

多数商业项目的运作，特别是具有一定知名度商圈的商业项目，前期并没有考虑定位的问题，开发商仅以快速销售开发的商铺为目的。不管三七二十一，先把整个项目的初步设想规划一下，就开始向客户吹起投资回报。到最后，项目经营出现问题，那么铺子不但买不出去，而且会让一部分冲动者大吃一惊。

正因为，旁着商圈既有的老字号知名度，而不愿意花太多的精力去规划和设想修建起来的商业楼盘最终改如何实现投资的利益，因此，在招商过程中，很容易就出现了招商困难的现象。

目前，大多数商业项目，由于建前定位不清晰，建中招商对象不清晰，建后运作思路不清晰，整个过程都是凭一种对老商圈盲目崇拜的心情去开发项目。即使前期顺利，那么中期也逃不脱利害，即使前、中期一切正常，后期的时候，也会遇到不少麻烦。环环相扣的定位问题，不仅直接决定了项目的可行性，同时也决定了项目能否发展的概率有多大。

定位问题，之所以是商业运作的根本，主要有以下几个方面的原因：

一、定位关系到商业开发商给投资商的回报承诺。商业地产的运作模式基本有两种：一种是自建自营；一种是自建他营。对前者来说，也不存在投资回报的问题，因为他不牵涉到销售的问题，相当于是自投自营，自己承担盈亏风险。而自建他营的商业项目，不仅牵涉到给投资者的回报问题，而且也牵涉到后期经营给商家回报的问题。这样两方面的回报，对整体商业地产的运作来说，难度和风险是增加了很多。在项目前期修建规划定位和后期经营定位方面，两者不能够很好结合考虑，那么就很难对几方利益得到有效的回报承诺。

二、定位关系到整体项目招商的难易程度。应该说，在商业地产项目整体经营状况不很理想的前提下，加之市场竞争的饱和度，很多商业地产项目有可能在前期销售过程中很顺利，但是面对整体招商经营的环节时，就很难做到尽善尽美。不是招而不来，就是招不满场，既破坏了项目整体经营的既定设想，同时由于招商不利，拖延时间太久，也会导致一个项目悄无声息地流产，形成烂尾楼。

定位清晰，给商家和投资者的信心也就很足，假若定位混乱不清，那么在后期经营过程中，也不会有一个清晰的章法，最终也会使项目招商产生麻烦。

三、定位关系到项目的整体营销宣传包装推广。项目定位在前期没有一个明确的方向和目标，在做下一步的项目推广和品牌包装方面将会产生一系列不可预计的失误，导致宣传和推广方向稀里糊涂，没有主次，没有特点，更不可能形成品牌。

很多商业项目在宣传过程中，显得混乱不堪，就是因为执行者对高层决策者的决策显得很难把握，每个人说一个说法，每个人做一个指示，最终就会导致执行者左听右听，最后让自己也无从判断，到底该听哪一个的，到底怎样包装才可以实现项目更好的发展。久而久之，最终一个项目给人的感觉就不伦不类，只能等待慢慢的死掉。

四、定位不是拍脑袋的事情，而必须要冷静客观。定位不是拍脑袋的决策，不是一个想法就要盲目上马的问题，而是需要经过多方比较和调研以后，切实分析项目可行性之后的理性决策。消费者容易冲动，是为了便宜，投资商容易冲动，是为了利益。在冲动行为不能冷静的情况下，任何决策行为都是危险的。因为，它是“脑袋效应”的恶果，而不是一条明晰的经营路子。

很多项目死在定位上，就是因为决策者太多的热化反应，导致了思维不能够冷静，客观一点去考虑客观的环境和项目发展的可行性，就凭一股热气做了起来，赶鸭子上架，最后想撤都刹不住车，要么粉身碎骨，要么就是调整思维，血拼一条路子出来。

五、定位合适，会减少一大笔不必要的费用开支。合适充分的前期准备，不仅让项目整体方向明确，而且可以节约投资商大部分必不要开支的经费。一个项目能够在发展过程中，防微杜渐，谨慎行事，那么后期的回头路就少走一些；假若前期粗枝大叶，盲目立项上马，那么后期的弯路多了，再从新调整就显得有点既浪费金钱又浪费人力、物力。

不论是从项目的从新方向调整、人员配置、部门设置、项目整改方面、整体宣传推广方面都会产生非常麻烦的经费投入，这对一个刚上市的新市场来说，更是显得繁琐复杂，一旦，信心与激情受到打击，那么项目整体的运作就会濒临崩溃的边缘。