“假按揭”又称按揭欺诈或恶意按揭，指开发企业或经销企业以虚假借款人的名义签订商品买卖合同进行虚假交易，或恶意串通无真实交易意愿的买受人订立商品买卖合同虚构交易事实，或与买受人恶意串通以明显高于同类商品的价格订立商品买卖合同，然后以支付商品买卖合同的货款为由向银行申请借款，办理银行按揭贷款，套取银行信贷资金的行为。“假按揭”通常发生在商品房预售或耐用消费品买卖中，它是开发企业或经销企业与买受人恶意串通，套取银行贷款挪作他用的非法融资行为。这种融资行为具有金融欺诈性质，一般而言，该行为属于民事欺诈范围。如果开发企业和买受人的上述非法融资行为以非法占有银行贷款为目的，则构成刑事诈骗。^[1]

“假按揭”的特征剖析，可以归纳出其如下特征。

1．虚假性。不仅购房行为是假的，而且提供给银行的个人资料也是编造而成，每月向银行还款的也是开发商而非借款者个人。

2．隐蔽性。银行在受理贷款时以及贷款初期，一般较难分辨贷款行为的真伪，往往在出现违约时问题才会显现。

3．集中性。向银行申请按揭贷款的时间相对集中，多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。

4．群发性。一旦开发商在资金方面出现问题，不能按月供款，则按揭贷款就会出现同时大批量的违约。

“假按揭”根据实施目的的不同，可以分为诈骗型“假按揭”和融资型“假按揭”。

1．诈骗型“假按揭”

诈骗型“假按揭”指开发企业或经销企业以虚假借款人的名义签订商品买卖合同和按揭贷款合同，骗取银行贷款并将资金挪作他用或携款潜逃的行为。诈骗型“假按揭”行为人，主观上具有非法占有贷款的故意，客观上具有转移、侵占贷款的事实。在诈骗型“假按揭”中，借款人绝大多数是虚构的，买卖合同、个人资料也不真实，按揭贷款合同等法律文件上的签名均为伪造。这类“假按揭”行为人，为了逃避刑事打击，往往制造民事纠纷假象以掩盖其诈骗目的，他们通常会在骗取贷款之后，以借款人的名义偿还部分借款，然后以各种名目拒不履行还款义务。对这类诈骗型“假按揭”，银行一定要擦亮眼睛，及时识破他们的伎俩，毫不犹豫地采取有力措施查封与保全资产。同时，可根据《中华人民共和国刑法》(以下简称《刑法》)的相关规定，报请司法机关追究相关责任人的刑事责任。

2．融资型“假按揭”

融资型“假按揭”指开发企业或商品经销企业与买受人恶意串通，虚构交易事实或以明显高于同类商品的价格订立商品买卖合同，套取银行资金以解决经营资金短缺困难，并代借款人统一归还贷款的非法融资行为。融资型“假按揭”行为人，主观上无占有贷款的故意，客观上也没有转移侵占资金的事实，其实施“假按揭”的目的，只是为了解决经营过程中的资金不足或资金周转困难。在融资型“假按揭”中，借款人真实、其签名也真实，而且，买卖合同、个人资料、按揭贷款合同等法律文件，在内容和形式上均符合法律要求。这种类型“假按揭”多为开发企_、Jk或经销企业串通内部员工及其亲属所为，当开发企业或经销企业不能以借款人名义偿还贷款时，借款人通常拒绝返还欠款，并以没有真实买卖为由主张合同无效。银行发现“假按揭”之后，应区别不同情况采取不同措施化解风险，提前收回全部贷款。

3．“销售返租”模式

在商品房销售尤其是商铺销售中，有的开发企业采用“销售返租”营销模式，即开发企业在与购房人签订商品房(商铺)买卖合同的同时，又与购房人签订房屋租赁合同。约定商品房(商铺)竣工交付使用后，开发企业向购房人承租该房屋，由其指定物业公司统一经营并向购房人支付租金。在租赁期内，开发企业取得房屋的使用权，购房人以出租房屋获取的租金偿还按揭贷款。“销售返租”营销模式实质是非法融资，带有“假按揭”的某些特征。例如：某房产售价180万元，高出周边同类房价80万元，实际价值仅为100万元。购房人首付房款五成共90万元，然后，向银行办理五成按揭贷款共90万元并交付给开发企业。在“销售返租”营销模式中，购房人实际上已经支付了全部房款，开发企业以提高房价的方式通过购房人在银行获得贷款，然后分期返还给购房人，购房人在扣除贷款本息后也获得了高息收益。应当指出，开发企业返租房屋的期限与按揭贷款期限相比要短得多，在房屋不能出租时，业主便失去了租金收入。因而，就整个贷款期限而言，业主的收益不一定是高收益，也不定是一个正值。

另外，在“销售返租”营销模式下，借款人偿还贷款的资金大多依赖于开发企业支付的租金。若开发企业出现资金周转困难或携款潜逃或房地产价格下跌，则存在借款人不能返还银行贷款的风险，银行对此应予以充分重视并采取必要措施加以防范。

从目前的实际情况来看，房地产开发商实施“假按揭”，主要有以下几种原因。

(一)为获得优惠贷款而实施“假按揭”

与房地产开发项目贷款相比，个人住房按揭贷款具有非常明显的优点：对于项目贷款而言，不仅需要经过严格的资信审查程序和繁琐的审批手续，而且其贷款期限一般不超过5年，利率也高达8％—10％；而对于个人住房按揭贷款而言，不仅贷款门槛较低、审批手续简便，而且最长贷款年限可达30年，利率也仅为5％左右(与项目贷款利率相差将近一倍，若以3％利差计算，20万贷款一年的利差就是6000元，30年下来利差数额就非常巨大)。此外，个人住房按揭贷款还具有贷后监管松散、可按月少量还款等特点，因此对于资金缺乏的房地产开发商而言，个人住房按揭贷款就如同一块诱人的蛋糕，在强大的利益驱动之下，有的便不惜伪造按揭材料骗取大量按揭贷款。

(二)为缓和楼盘滞销的窘境而实施“假按揭”

在所开发的房地产项月出现滞销窘境时，在资金压力之下，有的房地产开发商就可能实施“假按揭”，通过大量收集其职员、亲朋好友的身份证件，甚至伪造大量的身份证件及相关材料，用以向银行申请按揭贷款以达到收回楼款的目的，还可以起到制造虚假繁荣、哄抬楼价的效果，与此同时，再将这些已经被“按揭”的房产继续对外出售，并利用出售所得资金向银行偿还贷款本息(一般情况下，个人按揭贷款在还款时应该由借款人本人或亲属前来办理，但实施“假按揭”的房地产开发商则通常将款项集中转入所谓“借款人”的还款账户上)。很多消费者缴纳购房款之后长期无法办理产权，其原因很可能就是其所购房产其实已被“假按揭”。

(三)单纯为诈骗贷款而实施“假按揭”

有的房地产开发商在房地产开发初期即不怀好意，一边通过预售期房向购房人收取大量定金或全部房款，另一方面则伪造购房人材料利用剩余房屋申请“假按揭”贷款。目前，更有房地产开发商故意抬高楼价以骗取更多按揭款，例如一房产的实际价值为100万元，开发商以200万元虚价出售，业主先付五成首期房款(实为全部房款)后，须向银行贷款100万元(五成按揭)并支付给开发商。有的开发商在骗取巨额资金之后即卷款而逃，没完成的房产项目便成了“烂尾楼”。不仅贷款银行束手无策，那些已经缴纳房款的消费者也是哭诉无门。

(四)个别银行纵容或者配合作假

“假按揭”的出现，除去房地产开发商的欺骗之外，并非没有银行自身的原因。

一方面，“假按揭”的出现与银行把关不严有直接关系，有的银行不仅允许房地产开发商的售楼员代办申请手续，而且根本不与贷款人见面，也很少对个人实际情况进行调查；

另一方面，最初一些开发商为尽快解决尾盘建设资金的不足而采取“假按揭”这种变通方式来获取贷款时，有的银行对此是明知的，但考虑到这种尾盘“假按揭”的风险比较低(在不考虑授信额度控制的情况下，这种贷款的风险其实与房地产开发贷款基本相当)，同时又为了增加业务量并照顾大客户，因此对这种行为给予了一定程度的配合。到后来，“假按揭”的花样越来越多，不仅银行无法辨别真伪，而且在有的地方还发展成为一种普遍现象。如此下去，银行出现不良贷款的风险将会更大，这将给本来包袱就很沉重的银行增加更大的负担。

一、借款申请人是知情人

第一，开发商安排内部的工作人员，以内部工作人员的名义去办理房屋预售商品房的销售贷款；

第二，开发商不以内部人员为局限，比如说开发商利用他的亲戚或者他能寻找到的一些人员来做假按揭。

这两种情况的共同的特点是：以自己的名义向银行申请做借款，基本上这个借款申请人对这个事情是知情的。

二、借款申请人不知情

借款申请人的姓名被冒用，他本人对于向银行申请借款是不知道的，包括所有银行的借款文件上的签字都不是他本人的。

2009年2月份以来，中国房地产市场成交量出现了较大幅度的增加，很多人据此得出房地产市场回暖的结论，对此，笔者不予苟同。因为，近期成交量放大是由于去年底开始政府出台惠及购房者的政策、部分刚性需求被压抑了较长时间得到释放、开发商较大幅度降价等因素激发了市场需求所导致的结果，加之，在这一阶段的成交放大的背后是大量动迁房集中成交，相关资料显示，还有较多假按揭现象的存在。故此，这一表现并不能说明市场回暖。

一、开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；

二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；

三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；

四、银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；

五、所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；

六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

为有效预防“假按揭”，不同的主体应当从不同的角度采取不同的防范措施。

(一)银行的防范措施

首先，银行应当谨慎选择合作对象，只有那些具有较强资金实力、良好市场信誉，并且具备一定资质的房地产开发商，银行才应与其建立信贷合作关系。在合作的同时，还应当着重审查其自有资金是否达到开发项目总投资的法定比例以上，是否具备项目运作必需的“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)。

其次，银行应当加强贷款前的调查和审核，对开发商提交的个人住房按揭材料进行重点审查，仔细辨别申请材料的真伪，或者通过调查核实按揭申请人的情况，然后决定是否发放贷款。目前，有的银行为防范风险，除了要求发展商提供住房按揭可行性报告之外，银行自己也要形成分析报告，并且组织有关专家进行评审。对于房地产开发商的售楼员代办全部申请手续、房屋销售价格明显高于市场价值的，要特别提高警惕，避免开发商通过伪造材料或虚抬房价骗取贷款。

第三，银行应当加强对贷款资金的监管。贷款项目营销成功后，银行必须加强项目跟踪管理，及时了解项目的工程形象是否与资金的使用进度相匹配，特别是对期房项目更应提高警惕，确保所有售房款用于项目修建，防止“烂尾楼”的产生。

第四，对于现有项目中存在问题的按揭贷款，银行还应当进行认真核查，严格控制和化解贷款风险，并采取有效措施清收违约贷款；对那些需要通过法律程序收回贷款的，必须及时提起诉讼，申请法院强制执行其财产，以保全银行资产并减少贷款损失；对涉嫌“贷款诈骗罪”的开发商，应向有关国家机关提出举报，并要求追究其刑事责任。

第五，为规范业务操作并震慑内部违纪，银行还应当对造成“假按揭”的有关责任人进行调查，对于与开发商串通实施“假按揭”的，或者因违规操作造成贷款重大损失的，应严格按照有关规章制度追究其行政责任及经济责任，情节严重的还应要求国家机关追究其刑事责任。坚决杜绝为完成业务指标或者为盲目抢占市场份额而纵容甚至配合开发商实施“假按揭”的现象。

(二)消费者的防范措施

为维护自己的权益，消费者也应当在购房之前特别是在签订合同缴纳房款之前进行必要的调查，考察房地产开发商是否具备《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》，并确定有关房产权属的真实性和惟一性。例如，有的开发商不让购房者察觉其要买的房子已经被按揭，往往极力鼓动他们现金购房，并许诺可以分期免息付款，很多业主觉得可以接受，就轻易作出购买房产的决定。为预防这类现象，消费者有必要在房地产交易中心查询有关房产是否已经被“按揭”过。此外，对于不讲诚信的开发商，消费者还应当勇敢拿起法律的武器，根据《消费者权益保护法》等法律的有关规定捍卫自己的权益。

(三)有关国家机关的防范措施

对于中国人民银行而言，应当充分发挥其宏观调控职能，对房地产贷款项目进行总量控制，对个人住房按揭贷款消费进行合理引导，同时还应加强对各商业银行住房按揭贷款业务的监控和管理，指导和督促各商业银行建立健全防范“假按揭”贷款风险的内部控制机制。对于房地产交易登记管理机关，则应当在办理有关登记管理手续时尽可能为消费者提供便利措施，方便其查询有关房产权属的真实信息，同时还应与银行加强配合，对存在作假嫌疑的按揭房产项目应及时通知相关银行，并协助其追究开发商的法律责任。