寻租理论思想的最早渊源，是1967年戈登·图洛克(Gordon Tullock，被称为寻租理论之父)所写的论文，《关于税、垄断和偷窃的福利成本》。他的观点是，完全竞争理论对偏离竞争所导致的社会福利估计不足，实际上税收、关税和垄断所造成的社会福利损失大大超过了通常的估算。其原因是人们会竞相通过各种疏通活动，争取收入，即寻租；而在竞相寻租的条件下，每个人都认为花费与其所期望的收益相近的费用是值得的。

图洛克的研究主要关注于垄断租方面，其分析主要以垄断特权为对象。后来布坎南等公共选择学者在此基础上进行研究，提出了两个观点：一是寻租基本上是通过政治活动进行的；二是限制寻租就要限制政府。这一理论对于政府失灵问题有巨大的贡献。布坎南本人于1986年获得诺贝尔奖，与其对寻租理论的贡献有关。弗吉尼亚大学公共选择中心的核心贡献就是对于寻租理论的贡献。他们认为，寻租包括为了取得额外的收益而进行的疏通活动，这种额外的收益是许可证和配额产生的。为了取得进口许可证而进行的疏通活动，是典型的寻租活动。而外汇管制，也能够产生额外的收益，因此争取外汇而进行的疏通活动，也是典型的寻租活动。政府采购，量大、回报高，而购买者并不是直接的出资人，其行为与作为消费之直接出资人和消费者的消费者不一样，也是额外利润可图的，因此为了争取政府订货、政府采购合同而进行的疏通活动也是典型的寻租活动。

寻租的概念则是由克鲁格1974年在探讨国际贸易保护主义政策形成原因的论文《寻租社会的政治经济学》首次提出来，她的观点类似于图洛克的观点，但发展了图洛克的观点，并在经验上估算了配额所造成的损失。该文认为，人们竞相争夺进口权，从而获取进口垄断权的租金，这种竞争活动对社会是一个损失，必须纳入分析。该论文使克鲁格成为寻租理论的鼻祖之一，也使其成为寻租理论国际贸易学派的创始人。后来这些观点有进一步的发展。如巴格瓦蒂 (J.Bahagwati)于1982年提出了“直接非生产性寻利活动(Directly Unproductive Profit-seeking Activities，简称DUP)”，它不仅包括在政府干预条件下的寻租活动，而且还包括寻求政府干预的活动。自然，它也包括利用合法进口（缴纳关税）和非法进口（偷漏关税）的差额取得额外收入的走私活动。

寻租理论发明后，在政治学、行政学、社会学和法学领域，都有非常广泛的应用。在经济学领域里，寻租理论是传统经济学的补充性发展，它在市场经济理论的基础上增加了政府活动的因素，认为政府活动无意、被迫或者有意地影响资源配置，这些影响创造了额外的收益，并引起了非生产性的寻租活动。这种活动与充分竞争的市场经济中的寻利活动是不一样的，市场经济的寻利活动有利于社会总福利的增加，但寻租活动导致的是社会总福利量的损失。在政治学和行政学领域里，寻租理论主要应用于分析腐败产生的一个重要根源，即非生产性的寻租活动给腐败者提供了一个收益空间，要遏制腐败，就需要采取各种各样的措施，来遏制这一空间。

布坎南的寻租理论主要探讨寻租产生的条件、寻租的三个层次、政治分配与寻租等内容。

经济学者贺卫在《寻租经济学》一书中，把政府创租活动分为三类，一是政府无意创租，二是政府被动创租，三是政府主动创租。中国政府在这三个方面的创租活动都是存在的，并且在当前，政府被动创租和主动创租活动尤其需要给予特别的关注。