万通地产
1.万通地产简介
北京万通地产股份有限公司是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（股票代码：600246，简称“万通地产”，上市时间为2000年9月），截至2007年3月31日，万通地产总股本为2.88亿股，总资产为46.26亿元，净资产为9.74亿元。万通地产下设5个控股子公司，均为房地产开发公司。万通地产具备房地产一级开发资质，以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为中国房地产高端市场第一品牌。万通地产的控股股东为北京万通实业股份有限公司(http://www.vantone.net)。
万通地产成为中国知名高端物业和服务的领导品牌，曾多次获得“中国名企”、“中国房地产十大品牌”、“中国地产蓝筹企业”和“中国十大最具价值房地产公司品牌”等荣誉称号，是“中国城市房地产开发商策略联盟”的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。公司同时承继了万通地产累积十余年的专业房地产运作经验和专业资深的管理团队。
万通地产的业务集中在京津地区，现有开发项目包括北京龙山新新家园、北京亚运新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目等高端项目，绝大部分产品已经成为区域地标和名流物业。截至2007年1季度，万通地产共拥有天津和北京两个核心区域共计173.6万平方米建筑面积的优质房地产项目，预计未来4年在北京、天津区域每年新增150万平方米以上建筑面积的住宅用地土地储备。
作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”。万通地产具有独特的商业模式。公司将对现有业务模式进行调整，以优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并重的地产公司。万通地产力争使三部分收入达到一个合理的比例，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。开发主导、地域集中是万通地产在住宅领域的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，力争在二年内使公司拥有在该区域领先的竞争优势。公司将坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创独具万通特色的商业地产投资模式。定制服务始终是万通地产独自研发、独步全国和最具竞争力与领先地位的一项业务。万通地产定制服务业务定位于面向国内外顶级客户提供专业的豪宅个性化定制服务 ，目前以“筑梦计划”为主线，首期推出北京四合院定制服务项目，取得了不俗的成绩。
万通地产拥有独具魅力的企业领导，也拥有长期稳定、资深专业、敬业协作的职业经理人团队，他们秉持“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”的企业价值观，不懈地服务于万通事业的发展与壮大。公司将秉承“前瞻、创新、合作、团队”的价值观，以创造最具价值的生活空间为公司使命，将公司打造成为一流的、符合国际管理规范的、受人尊敬的专业化地产公司。随着公司的稳健成长，万通地产已经形成了完善的法人治理结构和健全合理、有效的重大经营决策程序及内部风险控制制度。公司将进一步完善守正出奇的企业文化，努力打造一支专业、敬业、立业的职业经理人团队，为股东创造持续、长期、稳定的投资回报。
万通地产以对社会和行业的负责精神，自1999年起参与创建“中国城市房地产开发商策略联盟”，发起并推动“新住宅运动”。在“中城联盟”轮值主席任职期间，通过策划和推动拍摄大型专题片《居住改变中国》等一系列活动，致力于提升房地产行业道德形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。2004年6月万通地产参与发起首家由知名企业组成的NGO环保组织“阿拉善SEE生态协会”，每年出资用于阿拉善盟区域的荒漠化治理，积极承担企业社会责任。2005年2 月，冯仑董事长当选全国工商联房地产商会轮值主席，致力于推动行业的诚信、自律和维权。万通地产的一系列公益行为也获得了行业和社会的高度认同。2006 年末，万通地产获得全国工商联房地产商会颁发的“年度最佳企业公民形象”奖，获得中国社会工作协会企业公民委员会颁发的“2006中国房地产优秀企业公民”荣誉证书。
2.万通品牌
品牌建设
万通地产：最受尊敬的行业品牌之一
品牌是我们对客户的承诺，品牌是我们给自己套上的软枷锁，品牌是结果而不是原因
之所以有这样的结果，是企业的不懈追求与内在核心竞争力的表现。
三维一体的品牌建设体系
万通地产独创三维一体的品牌建设体系，1996年推出“万通地产”的专业公司品牌，1999年创立“新新家园”中国第一个高档住宅品牌，2002年创立万通地产的文化与服务品牌“万通生活节”。三个层次的品牌建设体系从多角度为客户价值增值提供支持，万通品牌作为业内知名的品牌获得了客户和投资者的广泛认同。
品牌精神
万通地产品牌精神
宗旨：提供最具价值的物业与服务，促进社会和谐与进步
使命：立足于高端市场，努力成为符合国际管理规范的专业房地产投资公司
愿景：中国房地产行业高端市场第一品牌
价值：学习、前瞻、创新
精神口号：创造最具价值的生活空间
3.万通企业文化
以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我
万通的创业者在1991年创办企业的时候就提出的原则和理想：“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”。其目的是“推动社会进步以报时代，创造财富以报社会，齐家敬业以报父母，完善自我以报个人”。简单地说就是“学好”：做好人，办好事，挣好钱。这是万通的核心价值理念和公司文化的灵魂。。
毋忘在莒
“毋忘在莒”是万通的企业自警。此语始见于《吕氏春秋》，其曰：“鲍叔奉杯而进，曰：‘使公（齐桓公）毋忘出奔于莒也，使管仲毋忘束缚于鲁也，使宁戚毋忘其饭牛居于车下。’桓公避而辩，曰：‘寡人与大夫皆毋忘夫子之言，则齐国之社稷幸于不殆矣。’”万通人对此的理解是：无论企业如何发展壮大，无论何时何地，都不能忘记创业的艰辛，不能忘记做人的准则，不能忘记企业肩负的社会责任。这就是要艰苦奋斗，刻苦忍耐，不断进步。这是万通企业文化中最具代表性的精神。
守正出奇，顺天应人
“守正出奇”是万通永续经营的根本战略原则。我们所要守的“正”，一是勤劳致富，二是法律规范，三是国际惯例。业务要做正，做人要做正，对外交往要做正。我们可能与狼共舞，但我们还是人。在这些基础上，充分发挥主观能动性，法无定法，出奇制胜。我们要在浮华之中淡泊处世，于繁荣之时心平气和，不做明星与过客。 “顺天应人”是万通一以贯之的处世态度。万通必须符合中国社会进步，具体说就是改革开放和现代化事业这一大趋势，这就是万通的天和势。在处理具体事务中，万通人必须稔熟“应乎人情”的道理，做事入情入理，“前半夜想想别人，后半夜想想自己”，方圆处世，真诚待人。
学习永远是万通事业进步的前阶
为了“学好”，万通一直最重视学习，强调创新，努力实现企业的发展战略。“反省”是万通创业以来形式独特、长期坚持的重要学习方式，万通的真正价值是它所秉持的理性的批判精神。这种批判精神，首先是对自我的内省和解剖，是一种“反求诸己”的功夫。
学先进、傍大款、走正道
“学先进”是为了自己成为先进，“傍大款”是为了结交好企业、自己成大款，“走正道”是为了避免走弯路，铸造永续经营的坚实基础。万通希望，公司的管理层是一个“好班底”，公司的员工是“好员工”，公司做的是奉公守法的“好事情”，从而吸引一批“好资源”，遇上一个“好年景”，迎来更大的“好发展”。
站在未来安排现在
“前瞻力”是万通的核心竞争力之一，就是站在未来安排今天，以战略导向替代机会经营；就是要在未来找一个支点，引领自己的企业，创造未来，赢取未来。不断通过 “创新”而“领先”，这是是万通决胜于未来的重要战略原则。同时，如果十年二十年都能够忍让、谦和、善良、勤劳、牺牲自己成全别人，这样一系列的道德规范能做得很好，我们的才能才有依托，我们的社会资源就会非常之多，社会有口皆碑，大家就会支持我们的事业，我们的才能也就会得到最大的施展。我们一定要按中国人的良心道德，把客户真正放在心上，要长存“感恩”之心，不断为客户创造价值。
不动即动，不争即争
万通要真正做强做大，就要谦虚谨慎，戒骄戒躁，不招摇，不陷入不必要的社会矛盾和冲突，避免不能承受之重，心怀远大。这样，万通的社会生态环境和企业发展空间将越来越宽广。
资本社会化、公司专业化、经理职业化、发展本土化
为了“守正出奇”，万通在经营战略上坚持“四化”基本方针，走专业化道路，做社会型企业，以职业化团队专业耕作，同时始终植根中华文明的深厚土壤，相信只有靠“中国功夫”才能成功。
全球观、中国心、专业能力、本土功夫
以全球市场作为万通地产经营的平台，从国际视野出发来审视国内市场，以国际标准制定公司经营准则。
以中国的优秀文化内核为基础，始终体现中国企业的经营追求和风格特色。
以国际规范标准来实现经营和管理，具备跨文化、跨地域、跨市场的专业素质和执行能力。
以守法经营为准则，以国内经营环境和商业规则为基准，以对本土市场的洞察力和适应力为助力，建立在本土市场的领先地位。
4.万通冯仑：经理职业化的必要性
要使股东安于股东地位，经理安于经理地位，让人力资本与货币资本很好结合。公司创业时，有许多特殊的问题伴生，叫“原罪”，创业者身份也不明。经过几年，创业者算是股东。然后到了下一阶段，管理者和股东之间又出现了矛盾。如股东(老板)经理的权利欲望，经理要变成老板这样的地位，这两个人就开始打架。因为人力资本没有市场化，经理人不可能通过他的管理劳动获取他的报酬，而只是通过控制权来得到他的报酬。通过控制权最好的办法就是把老板赶走自己当老板，在这种情况下，我们企业在头三年是较乱的，经理人、股东和监督者的关系都不清楚。后来，随着《公司法》的颁布和市场的规范、法制的完善，应当说目前为止，中国越来越清楚，经理人本身具有人力资本。你的资本就是你这个人，像物业管理公司，卖的就是你的劳务、服务。服务这个东西当你没有付费的时候，它就没有产生，也就是生产和消费是同时完成的。
管理劳动，就是管理者所付出的也是这个东西，管理劳动要变成人力资本的一种体现，就要得到钱和必要的东西，而且还要市场化。这样两权才可以分离，股东真正安于股东的的地位，经理这于经理的地位。股东为了让人力资本和货币资本很好地结合，对人力资本给予一定的奖励，也就是奖励成货币资本、股份等。这样两权才能合理分配。另外，股东对管理者还有不放心，就是股东的资产由经理人代管，付出代理成本，给予多少工资、福利。代理成本有时会转移，分成两部分；一是货币化，二是心理满足感等无形的非货币收益(如可以形成支配权，以权谋私的自由)。由于管理者的地位带来的非货币化的好处，有时会使公司的管理行为扭曲，于是股东设置监督机制，监事会，法律审计等。万通超过了七年，之所以要强调“经理职业化”，是由于我们的“资本社会化”决定的。我们不是私有企业，也不是国有企业。随着中国法治社会的完善、《公司法》的完善，再加上管理劳动者越来越被承认，管理者不再是简单的打式概念。在不同的行业，人力资本的贡献是不同的。在服务行业，“人力资本”的贡献越来越大，超过50。
优秀的管理者，特别是会作并购、会做股票期货的人被大家记住了，老板反而没人知道，像好莱坞一样，大家都看到了斯皮尔伯格，不知道投资人是谁。所以在服务行业，人力资本越来越重要。万通从事第三产业，我们对人力资本越来越尊重。从前年开始，集团采取了一系列决策，使职业经理即管理者能够发挥能力，股东真正成为股东，股东研究决策，协调社会关系，处理疑难问题。我们这些股东非常理性、非常成功地完成了角色的转变。有一本书叫《创业者和总经理的战争》，讲这两种角色是绝对不一样的，说创业者不怕困难，有毅力，有勇气，特别善于创造，也特别善于破坏。
我们逐渐意识到，随着法制环境、市场环境，竞争环境的完善，管理者和创业者要有适度的分开，创业者可以作为股东代表，管理者发挥管理作用，这是我们说的 “经理职业化”。在中国民营企业中，创业者对公司的影响是非常大的，特别是在没有公司法，以及企业不规范的时候。就我个人而言，我希望对万通的影响是一个阶段性的。比如万通在美国的公司，我去管理和别人去管理可能会对公司产生影响，但这种影响只是在公司制度框架内的影响，不会根本改变制度。所以，我希望把万通做成“美国式的公司”。所谓“美国式”，就是在公司日常运作当中程序第一、规则第二、所有的人都在制度中，而制度的建立是以群体意志，以股东意志来设计的。中国企业最大的一个毛病就是在很多情况下，是“以法制人”，就是说我是以法来“制”你的，不是“制”自己，自己在法外。这处现象在企业的创办中最容易产生，将自己置于公司的制度之外，不受制度的约束。所以，我们今年董事会一项重要的工作就是将我和另外几个公司的主要负责人给装到制度里去，公司今后每年对我们个人进行单独审计。万通当初的几个创业伙伴对公司的影响力应当说还存在，但影响的方式方法已经发生了变化。
企业的管理一定要按照程序与规则来进行，尤其是民营企业，企业制度不完善，甚至毫无制度可言，创业者靠主观意志引导企业发展，这样就很容易出问题。我们一直以来都在讲主，那什么叫民主？实际上就是对否定自己的事实能够按照程序来接受。所以，创业者应该将个人对企业的影响放在程序和制度内，而不是非规范的，非制度的一种影响。
用制度约束人的行为是管理企业的科学方法。这就要求你在办企业的过程中逐渐要习惯于用一种新的思考方式，把企业放在一个规范的环境里发展。我觉得在公司内部要尽量培养“生人文化”，而不是“熟人文化”，中国的企业为什么制度不好执行，就是因为大家都是熟人在一起，制度没法执行。西方在这一点上就比较好，都是“生人心态”，都按照制度办事。法律是因为生人之间做交易才形成的，本来是没有法律的。费孝通的《乡土中国》中讲，熟人社会协调半径只有30 公里，而在生人社会用法律所有的人都能协调。所以，我觉得只有在“生人文化”的基础上，才可能有程序和法制的轨道。我们才能把自己的心态放进制度里去。
一个创业者，不把自己放回到制度里，企业就永远是危险的。我是从创业者过来的，创业者的心态是对不激动人心的事不感兴趣，喜欢大起大落，而管理公司则要有家庭主妇的心态。你每天都打扫卫生，池子里都有没洗干净的碗，桌上还有没擦干净的灰，有了这样的心态你才能管理好公司。如果你每天都要激动人心，就会影响企业的稳定发展。这就像在平衡木上翻跟头，80的时间需要找平衡，20是翻跟头，准会掉下来。所谓找平衡，就是说要保持公司的营业额呈一个稳步上升的态势，5亿、10亿、20亿这样一直做上去，这就叫找平衡。但是，如果你要进入别的行业，这就意味着你要面临翻跟头了。比如说，目前我们对全能的开发商以及传统的运作模式持一个批判的态度，提出要做独立住宅的订制服务。这一概念的提出完全进出了常规，否定了传统的东西，万通也就面临着翻跟头了。所以，一个公司要有平常心，要多找平衡。比如过去、现在、未来的平衡，公司内、外的平衡，资产和负债的平衡，新项目与旧项目的平衡等等，平衡都找好了，那么我就可以翻一下跟头。
在企业发展步入一个正常的轨道后，创业者应该将心态回归到一个正常的状态，包括你怎么进入这人制度，你怎么能够按照一个企业正常发展寻找平衡与突破，但不能天天都想着突破。如果你对创业者的心态了解的话，你会发现一个有趣的现象；创业者喜欢大起大落，喜欢挑战，而经理们却总是提心吊胆，总想把事情做好就行了。所以，西方有一本书叫《创业者与经理人的战争》。我觉得应该用正常的心态看待公司的发展，不能要求公司每天都在跳动，都在翻跟头。90年代初创业的，特别是从房地产起家的，现在生存下来的很少。与我一起创业了10年的伙伴，经历了太多的事情，所以随着公司历史的延长，我们的年龄也不像当时刚刚创业那么年轻，对公司的预期也不一样了。20岁时是做梦，40岁时就更多考虑要保住现实，50岁以后就只剩回忆了。在这种心态的驱使下，从1997年开始我对公司持续、稳定增长的事就更关注一些。这也属于企业发展的正常过程。我们希望成为先驱，而不是先烈，也希望成为先贤、先哲，而不是先人。所以作为创业者在这一过程中一定要转变心态，只有这样对企业的发展才能以一种理性的眼光去看待。
5.万通地产发展历程
作为一个专业的房地产开发公司，北京万通为"新住宅运动"的主要发起单位之一，万通地产在业界声名卓著，现已跻身北京房地产开发领域前列。目前万通地产总建筑面积162.3万平米，已建成面积为70.7万平米 ，拥有144.067万平方米的土地储备。
创业阶段（1991 -- 1993）
这是万通的创业者艰苦奋斗、锐意创新、抓住机遇挣得第一桶金，从“无产者”变为“有产者”的令人心跳的阶段。万通的“朋友型企业”、“梁山泊模式”特色吸引了大批“下海”的青年知识分子，通过整合资源，企业开始从海南走向全国。1993年初在北京创立民营经济开发区，向社会招商募股取得巨大成功，注册资本8亿元的北京万通应运而生。当年底，北京万通开发的第一个地产项目--万通新世界广场以每平米5000美元的“天价”一举销售成功，成为北京地万通地产在业界声名卓著产的一个里程碑。京华业界广受震撼，万通开始创建自己的品牌。
快速扩张（1993 -- 1997）
为了因应国家宏观调控，万通的业务重点转至北京，将总部的职能机构安置于上海，投资集中于地产和金融等领域。“守正出奇”是这几年坚持的主要原则。1994年10月，万通成功受让东北华联股权，成为民营企业收购国企上市公司的首件著名案例。随之，又对信托业、保险业、证券业等进行了一系列的投资，并成为中国民生银行的大股东之一。
调整阶段（1997 -- 2000）
这阶段以“万宗归一”为目标，削减非核心业务，凝聚核心竞争力。万通集团在发展中进行了全面的根本性的结构调整。集团在体制上做了一系列“正本清源”的工作：集团管理体制作出重大调整，所有者与经营者走向“两权分离”，引进大批职业经理人，全面推动“资本社会化、公司专业化、经理职业化、发展本土化” 。1996年，开始万通投资的地产业务转向开发高尚住宅小区，北京万通与合作方推出的万泉新新家园这几年一直成为市场新宠，2000年更是成为京城“十大明星楼盘”的双冠王。“新新家园”作为中国第一个已经实施注册的高档住宅品牌，享誉京城。
稳步成长（2000 -- 至今 ）
在这阶段，万通集团确立了投资公司的企业定位，明确了地产和风险创业领域的市场目标；而企业文化则从充满理想色彩发展到强化商人精神，坚持“以股东利益最大化”为核心价值观。万通集团发展到这一阶段时，基本克服了民营企业成长过程中自身的一些致命障碍，终于完成了民营企业的理性变革和体制创新这一重要转折，使公司上升到一个新的发展平台。万通在房地产专业化经营和规模投资方面独步京城。
万通集团自1993年以来累计在北京投资近30亿，在集团整体发展上为近几年投资之最。1999年，北京万通在北京市前十位房地产企业中总评名列第五，万通系独步京城，蔚为壮观。2000年，以“万通筑屋”为标志的新型住宅开发模式问世。
1999年4月，万通发起建立房地产开发商策略联盟（中城房网），当年12月以深圳万科、北京华远、河南建业、西南交大房地产、沈阳华新国际、北京万通等17家单位为主体的“中国城市房地产开发商协作网”在京正式成立，并成为中国房地产协会的团体会员。与此同时，以美国万通为代表的风险投资业务已经成为业界之翘楚。
万通集团创业者从公司成立始，就一直大力推进企业文化的全面建设。对于企业理念、经营哲学、事业规划、行为规范、CI战略、学习培训、利益机制等等几乎涵盖公司经营管理的所有方面，都作了长远的制度安排，并在每年通过开展自我批评的“周年反省日”活动和以客户为中心的"感恩日"活动，不断推动企业文化的创新工作，已经形成了一条独特的企业文化风景线。万通集团的发展，是万通企业效益提高的结果，也反映了万通企业文化的成功。
6.万通地产前瞻
作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。
万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以高端商品住宅为核心产品，提高产品附加值，提升品牌美誉度，做中国一流的专业高端住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。已经开发的项目为北京亚运新新家园一期，现开发项目包括北京龙山新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目，绝大部分产品已经成为区域地标和知名物业。此外，万通地产2006年末联姻成都交大房产，成立交大万通置业有限公司，新增城北香洲半岛（在建、在售）、城东绿岭（在建、在售）、城南红牌楼项目、城中红墙巷项目和城西金府路五号项目,五个在建和在售项目可开发项目建筑面积超过80万平方米。截至2008年1月，万通地产共拥有天津和北京两个核心区域及成都共计300多万平方米建筑面积的优质房地产项目。开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。
万通地产商用物业的标杆企业是美国的铁狮门。公司力求从短期资金周转依存型的房地产销售业务，转型为“中期持有、能力导向、收入多元、资本回报”的房地产业务，专注开发、建设、持有、经营高档商用物业——万通中心。公司将会逐步提升商用物业业务比例，着力打造万通中心商用物业品牌。万通中心位于一二线城市核心的ＣＢＤ或商业核心区，为建筑综合体，包括写字楼、零售商业、服务式公寓、酒店及城市广场等业态。商用物业业务以万通中心综合建筑为旗舰产品，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，通过以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”等业务模式，开创独具万通特色的商业地产投资模式。目前北京万通中心已经建成使用，曾经开发过北京万通新世界广场、北京万通发展大厦（国航大厦）、北京万泉商务花园等商用物业。杭州、天津的万通中心正在规划设计中。
万通地产拥有独具魅力的企业领导人，也拥有长期稳定、资深专业、敬业协作的职业经理人团队。公司将进一步完善“守正出奇”的企业文化，努力打造一支专业、敬业、立业的职业经理人团队，追求良好的公司治理，建设尊重中小投资者的万通新股东文化，努力为股东创造持续、长期、稳定的投资回报。
万通地产自创业之日，就严格恪守企业公民与社会职责，一直积极关注、热情参与并实践企业社会责任。公司自1999年起参与创建“中城联盟”，发起并推动“新住宅运动”。在“中城联盟”轮值主席任职期间，致力于提升房地产行业道德形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。作为阿拉善SEE生态协会创始单位之一，万通地产联合其它知名企业从2004年起每年出资用于阿拉善盟地区的荒漠化治理。2008年万通成立了北京万通公益基金会，理性、持续、制度化地从事公益事业。
万通地产住宅产品差异化竞争策略
客户群差异化——锁定高端客群，满足社会精英高端住房需求；
产品差异化——拓宽高端产品线；
区域差异化——立足京津，聚焦环渤海区域；
服务差异化——贯穿定制服务理念于每个经营环节。
万通地产商用物业差异化竞争策略：
以“万通中心”为核心品牌和旗舰产品；
采用美国模式；
建立清晰的退出机制；
以资产管理能力为核心的能力导向；
收入多元化：主开发商模式；
融资多元化，减少自有资金投入。